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让投资者表现出越来越大的兴趣
发布时间:2019-01-04 10:20

叶国平指出,国内大宗交易最大的变化,是随着城市更新而带出的大宗交易机会,而具改造空间的物业及物流产业等,同样是投资热点。一线城市、新兴的如北京通州、杭州及大湾区等,让投资者表现出越来越大的兴趣。
 
北京是城市更新的一个主要市场,据统计,市场上至少有超过30个改造项目已经或正在进行更新改造,其中不乏政府平台直接操盘,境内和境外资本都对此类项目非常感兴趣。
 
在叶国平看来,2019年的机遇,与国内外形势、政策密不可分:首先,市场鼓励降杠杆,房企有可能出售核心资产,外资经过2015和2016两年的沉寂后,2017至今大力扩张,预计2019会持续活跃。此外,2019年的外资交易可能将继续由来自亚太的资本所主导。
 
其次,如果国内的资金层面有政策上的宽松,2019年将有机会出现中资外资齐头并进对核心资产布局的局势。受政策影响,以前很多开发商专注收购住宅地块。但很多开发商已经开始转型,收购成熟资产或改造物业。
 
再次,发改委称将在2019年根据需要扩大外资银行境外融资规模。外资银行境外融资规模的扩大将赋予投资者更多的融资渠道,推动2019商业地产投资规模得到进一步提升。
 
最后,2018年国内房地产资产证券化市场规模继续保持快速上升势头,仅前10个月成功发行的产品数量就已超过2017年总和,发行规模接近2017年全年总和。预计国内房地产资产证券化市场将在2019年进一步成熟及规范化,融资规模也将不断扩大。
 
叶国平指出,尽管上海写字楼物业成为最受青睐标的大宗交易主体,但目前核心区域的物业价格已有所回落,租金持续高速增长的压力较大,新兴区域租金提升有较大潜力;从投资市场回报率来看,核心地段资产净回报率是3.5%-3.8%,新兴区域资产净回报率是4%-4.5%。但叶国平预估,未来两年净回报率不再持续下降,将保持平稳趋势,新常态下的投资回报主要依靠租金的持续增长,以及物业提升增值。

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